D’Alpaos C.; Rosato P. (2012).
La definizione di accordi pubblico-privato per programmi di recupero in condizioni di incertezza: un modello di supporto. Il negoziato pubblico privato nei progetti urbani – principi, metodi e tecniche di valutazione.
Abstract:
A partire dagli anni novanta, il legislatore ha concepito ed attivato al-cuni strumenti volti ad introdurre e favorire la possibilità di negozia-zione tra la pubblica amministrazione e i privati proprietari degli im-mobili coinvolti a diverso titolo nella trasformazione del territorio e, in particolare, nel recupero di aree dismesse. Generalmente, nell’ambito della negoziazione, il soggetto privato pro-ponente ha la necessità di confrontare e valutare la convenienza eco-nomica di due scenari alternativi: a) sottoscrivere un accordo e procedere immediatamente allo sviluppo edilizio delle aree oggetto di proposta a fronte di una contropartita, di solito opere, da conferire al soggetto pubblico; b) procrastinare l’investimento nell’attesa di possi-bili destinazioni urbanistiche future più remunerative senza corrispondere alcunché alla pubblica amministrazione. In un contesto in cui il mercato è particolarmente imprevedibile, la politica urbanistica è spesso mutevole e gli investimenti sono difficilmente reversibili è di fondamentale importanza considerare la dimensione strategica dei progetti di investimento. Tale dimensione è essenzialmente legata all’individuazione da parte del proponente del momento ottimale in cui investire. Il contributo propone un modello di valutazione degli investimenti immobiliari in condizioni di incertezza sviluppato all’interno del framework metodologico della Teoria delle Opzioni Reali. Il modello è stato costruito a partire dalla constatazione che proprietario dell’immobile oggetto dell’investimento detiene un’opzione analoga ad una call option su un titolo finanziario il cui valore, qualora l’opzione sia esercitata in maniera ottimale, può aumentare il pay-off dell’investimento e modificare il timing dell’investimento stesso. Il proprietario ha, quindi, la possibilità di decidere di differire l’investimento per acquisire con il passare del tempo nuove informa-zioni sull’evoluzione di alcune variabili decisionali incerte di natura esogena (es. la destinazione urbanistica, i prezzi di mercato, etc.) o, in alternativa, di negoziare un accordo con il soggetto pubblico e proce-dere immediatamente allo sviluppo dell’area evitando di affrontare le incertezze future. Scopo del lavoro è rendere esplicito al soggetto privato proponente il trade-off tra il costo opportunità di differire l’investimento ed il valore della contropartita pretesa dalla pubblica amministrazione nell’ambito di un accordo.
